« Choisir ses voisins est plus important que choisir sa maison » .
Proverbe chinois
Quelques conseils pour la valorisation de votre bien :
Ces éléments qui font grimper le prix de vente
Le bien parfait n’existe pas, mais certains biens immobiliers se vendent plus vite et plus chers que d’autres. De nombreux facteurs interviennent dans la fixation du prix de vente et certains critères font vraiment la différence lors de l’estimation et de la négociation avec un acheteur.
Emplacement. Bien évidemment, la localisation est le critère qui, en plus de la surface de votre logement, aura le plus d’impact sur le prix de vente. Plus le logement que vous souhaitez vendre se situe dans une ville, un quartier ou même une rue très recherchée, plus le prix de vente est élevé. Un appartement en travaux, mais très bien situé pourra certainement se vendre plus cher qu’un appartement entièrement rénové, mais situé dans un endroit moins prisé. Un quartier mal desservi par les transports, avec peu de commerces à proximité, ou encore un quartier peu sécurisé entraîne une diminution du prix de vente du bien.
Les autres éléments qui font la différence
Un dernier étage ou étage élevé avec ascenseur. Un appartement situé à un étage élevé permet de gagner en luminosité, qui est l’un des critères les plus importants pour les acquéreurs, et en tranquillité. Si votre bien est situé en dernier étage et que vous disposez d’un ascenseur, vous pourrez le vendre jusqu’à 20% plus cher qu’un bien situé dans votre immeuble en rez-de-chaussée.
L’exposition & la vue. Les appartements qui disposent d’une vue panoramique s’achètent à prix d’or. Par exemple, une vue sur un monument peut vous permettre d’augmenter votre prix de vente entre 3 et 9%, en fonction de la localisation de votre bien et de la vue que vous avez. Plus cette dernière est panoramique, plus elle vaut cher.
Distribution en étoile. L’agencement de l’appartement est un critère important. Un appartement ou une maison bien agencé, sans perte d’espace, sera d’autant plus valorisé. Le must ? Un appartement qui dispose d’un plan en étoile : toutes les pièces sont desservies par le couloir de l’entrée. Il n’est pas rare d’ailleurs de voir cette mention indiquée directement dans le titre de l’annonce immobilière des biens qui disposent de cette particularité très recherchée.
Le trio gagnant : cheminée, moulures et parquet. Très recherché lors de l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien, le trio cheminée, moulures et parquet participent au charme de votre bien immobilier. Si ces trois éléments sont en bon état, alors vous pourrez le mettre en avant lors de la vente.
Une très belle hauteur sous plafond. Parce qu’elle est rare et qu’elle amène une sensation d’espace, une belle hauteur sous plafond est un critère qui permet d’augmenter le prix d’un bien immobilier. Pour vous repérer, la hauteur sous plafond la plus utilisée se situe entre 2,50 et 2,60m.
Même si ces différents éléments auront à coup sûr, un impact positif sur le prix de vente du bien, il faut toujours prendre en compte l’ensemble des éléments de votre bien et de son environnement pour fixer le prix de vente. Par exemple, si vous êtes situés au dernier étage avec ascenseur mais que toutes les pièces donnent sur une petite cour sombre, il faudra relativiser l’impact du dernier étage sur le prix de vente.
Ne perdez pas de vue non plus que même un appartement “parfait” est soumis à la loi du marché. Un appartement en vente à un prix trop élevé qui dépasse le seuil psychologique des acheteurs, c’est-à-dire limite à laquelle ils sont prêts à payer votre appartement en fonction de sa situation géographique et de ses caractéristiques, ne se vendra pas.
Ces éléments qui font chuter le prix de votre bien
Évidemment le bien parfait n’existe pas, on rencontre néanmoins des appartements qui se vendent mieux que d’autres. De nombreux facteurs, aussi bien internes qu’externes au bien, influencent son prix de vente. Ce point vous éclaire sur les éléments qui peuvent entraîner une baisse du prix de vente, que ce soit lors de l’estimation ou pendant la négociation avec l’acheteur.
Des éléments intrinsèques au bien immobilier
Chaque maison ou appartement est unique, et bien que certains éléments permettent de rendre un bien atypique en lui donnant du charme, d’autres au contraire rendent la vente plus difficile.
L’exposition au Nord : une mauvaise exposition engendre un manque de luminosité. Cependant, une exposition nord ne signifie pas forcément que le séjour de votre maison, ou de votre appartement n’est jamais ensoleillés. Pour jauger correctement la luminosité d’un appartement il faut prendre en compte tous les éléments suivants : le bien, l’étage, le vis-à-vis, la taille des fenêtres, etc.
La qualité des matériaux & finitions joue également sur son prix. Les matériaux aident à définir la qualité du bien mais également son isolation. Une mauvaise isolation peut être à l’origine d’une chute du prix du bien.
Le bruit est un des éléments avec la plus grande probabilité de faire baisser le prix de votre bien. Le bruit est généralement un défaut rédhibitoire pour beaucoup d’acheteurs qui le détectent facilement dès la première visite. Du bruit ou une importante circulation peuvent entraîner une baisse de 15 à 20% du prix de vente.
L’agencement joue également sur le prix de vente d’un bien. Ceci est d’autant plus vrai dans des communes où le prix au mètre carré est cher et où chaque mètre carré est précieux. Les pertes d’espace inutiles comme de grands couloirs ou un mauvais agencement des pièces entraînent une baisse de prix du logement.
L’étage auquel se situe votre appartement a une grande influence sur le prix de vente de ce dernier. Les appartements qui se trouvent aux étages les plus bas se vendent à un prix nettement moins cher. En effet, un appartement situé au rez-de-chaussée ou 1er étage est souvent synonyme de vis à vis, bruit, manque d’intimité et parfois même de moindre sécurité. Une localisation au rez-de-chaussée côté rue peut entraîner une diminution de 15 à 20% du prix, et côté cour une diminution de 10 à 15% du prix de vente. Il est cependant important de savoir que les charges d’immeuble sont généralement moins élevées pour les appartements en rez-de-chaussée.
Qui dit étage dit ascenseur : si votre appartement se situe dans un étage élevé mais sans ascenseur, le prix de vente de votre appartement sera bien moins élevé qu’un bien similaire dans un immeuble avec ascenseur. Son prix de vente pourra subir une baisse comprise entre 10 et 20%.
L’influence des éléments extérieurs
Les frais de copropriété peuvent être à l’origine d’un diminution du prix de vente d’un bien. Des coûts additionnels tels que des charges de copropriété trop élevées pourront pousser l’acheteur à négocier davantage le prix du bien.
L’état de la copropriété influence également le prix de vente d’un appartement. Une copropriété en mauvais état, où d’important travaux à venir dans la copropriété peuvent entraîner une baisse du prix de vente de l’appartement.
Le marché et ses effets peuvent également influencer le prix de vente d’un bien. Le prix de vente d’un bien immobilier évolue en fonction des demandes du marché, il suffit qu’il y ait peu de demandes pour votre type de bien au moment de la vente pour que son prix de vente subisse une baisse.
Éviter de dévaloriser votre bien inutilement
Certains éléments ne sont pas de véritables défauts et peuvent être modifiés facilement.
La décoration du bien peut jouer sur le déroulé de sa vente. Les acheteurs sont séduits par un bien dans lequel ils arrivent facilement à se projeter. Une décoration trop atypique ne mettra pas le bien en valeur et fera chuter son prix. Attention de ne pas donner l’impression d’une perte d’espace à cause d’un excès de mobiliers ou de couleurs.
Bien que certains éléments influencent le déroulement de la vente d’un bien et donc son prix, aucun de ces éléments doit être considéré comme une fatalité. En effet, il est important de garder en tête que chaque acheteur est différent et qu’ils ont tous des goûts, des attentes et des priorités bien distincts.
Il important de bien connaître son bien et ses caractéristiques mais également le type d’acheteurs qu’il peut intéresser. Certains défauts sont facilement rattrapables.
Exemples :
Votre appartement est au rez-de-chaussée, mais dans un quartier sécurisé alors ce n’est plus un problème,
Votre appartement donne sur rue, mais si c’est une rue peu passante ou une impasse, alors cela n’est pas un réel problème,
Votre appartement se trouve juste au dessus d’un commerce, et ce commerce est une boulangerie, dans ce cas ce n’est pas un défaut mais plutôt un avantage, du pain chaud à votre porte tous les matins.
Il est donc important de prendre chaque élément dans son contexte global pour pouvoir juger si il fera chuter le prix de vente de votre bien.